劉偉智

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 美国买房详细流程

1. 初步会面

   a. 选定买方经纪人
   b. 决定购买房子的区域及条件
   c. 选定贷款公司

2. 审核贷款条件

   a. 选定贷款经纪,并查核信用分数
   b. 选择合适的贷款计划
   c. 取得贷款预准信

3. 寻找理想的房屋

   a. 可上本网站查询MLS最新房源 
   b. 或请经纪人挑选上市屋资料

4. 找到合适的房屋

   a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助CMA估价, 买主决定出价金额
   b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
   c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的2-3%)
   d. 卖主对不同意事项可给回价书,买主可选择接受,或再回价
   
5.  购房合约被双方同意接受

   a. 双方达成协议后,即由第三方公证公司进行买卖过户手续
   b. 订金送交公证公司
   c. 签署过户正式文件及有关房屋各项报告

6. 提出贷款申请

    提交贷款公司要求的相关文件或资料,一般有头款证明、工作证明、报税记录。

   
7.  “房屋检查保护期”完成事项

    a.房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求
    b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
    c.准备好火险保险报价
 
8.“贷款保护期”完成事项

   a. 贷款银行派估价师确定房屋价值
   b. 完成贷款银行各项要求资料,应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔
   c. 获准贷款后,与公证公司约定时间签署贷款文件

   
9.   完成过户公证手续

    a.签贷款文件后,准备好头款金额以及买卖各项手续费,在过户结束日之前,以银行本票或现金汇款交给公证公司﹔
    b. 银行放款
    c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
    d.由公证公司支付所有费用
   
10.  取得钥匙完成过户

    a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,是为交屋完成。
    b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。
 
 11.房产证
 
    通常在结束时收到最后明细账,内附房产证的复印件,结束后约3-6个月内,收到一张原始的房产证。

 外国人贷款
目前在加州对外国人的贷款的项目比较少,贷款给外国人的银行也比较少,目前有华资银行的华美银行及少数其它银行做外国人贷款,这是由于美国在经历了金融危机之后,对于贷款越来越严格的关系。一般来说,外国人的贷款头款必须在35%以上。一般常见的贷款是30年、15年、7年、5年、3年的分期方式,它们比一般查收入的贷款利率会高一些,最高可以贷到200万美元。申请贷款的作业时间会比较长,如果你要贷款的话,要选择四十五天到六十天的过户期,这种贷款不查收入,不查信用,可以用个人名义,也可以用公司名义,一个名字最多可以贷款买三个房产。在银行方面,会要求贷款人提供
1.  有效的护照和签证
2.  工作收入证明(有些需要中英文公证))
3.  在银行的存款证明,以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。


在美国贷款的步骤

1.选择贷款银行。每家贷款银行有各自的贷款要求,提供的利率也不一样,您可选择一家对您最有利的银行办理贷款。
2.如果银行初步认可您的贷款资格,可以请银行出具一份贷款预准信,以便您在选好房子出价时,送交卖主参考。
3.一旦您的购房合约与卖主达成协议,进入过户公证程序之后,即可提出正式的贷款申请。银行将会派出估价师对您要购买的房子作价格评估,如果估价没有问题,您所有的材料和条件都符合要求,银行将准备所有的贷款文件,送进公证公司,由您签署。
4.签署之后的文件再送回银行审核无误,银通常在24-48小时之内放款。